Videoüberwachung durch Mieter: Was ist erlaubt und wann drohen Datenschutzverstöße?

Datenschutz im Mietverhältnis: Warum private Überwachungskameras schnell zum rechtlichen Problem werden können

Videokameras gehören inzwischen zur alltäglichen Sicherheitstechnik. Ob WLAN-Kamera, intelligente Türklingel oder Überwachungssystem mit Smartphone-Anbindung: Die technischen Möglichkeiten sind vielfältig und häufig kostengünstig. Auch Mieter nutzen solche Geräte zunehmend, um ihre Wohnung vor Einbrüchen, Diebstählen oder Sachbeschädigungen zu schützen.
Was technisch unkompliziert erscheint, kann allerdings erhebliche datenschutzrechtliche Konsequenzen haben. Insbesondere dann, wenn Kameras nicht ausschließlich die eigene Wohnung, sondern auch Hausflure, Treppenhäuser, Eingangsbereiche oder gemeinschaftlich genutzte Flächen erfassen.
Entscheidend ist nicht, wem die Kamera gehört, sondern welche Bereiche überwacht werden, welche personenbezogenen Daten dabei verarbeitet werden und ob hierfür eine rechtmäßige Grundlage besteht.

1. Private Kamera bedeutet nicht automatisch privater Datenschutz

Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) enthält in Art. 2 Abs. 2 Buchst. c eine Ausnahme für die Verarbeitung personenbezogener Daten im Rahmen ausschließlich persönlicher oder familiärer Tätigkeiten.
Diese sogenannte Haushaltsausnahme kann beispielsweise einschlägig sein, wenn eine Kamera ausschließlich innerhalb der eigenen Wohnung eingesetzt wird und ihre Nutzung tatsächlich auf den persönlichen oder familiären Bereich beschränkt bleibt.
Anders verhält es sich, wenn die Überwachung über diesen Bereich hinausgeht.
Eine Kamera, die beispielsweise den gemeinschaftlichen Hausflur, das Treppenhaus oder einen öffentlichen Gehweg aufzeichnet, verarbeitet regelmäßig personenbezogene Daten außerhalb der rein privaten Sphäre.
Der Europäische Gerichtshof hat dies bereits in seinem Urteil vom 11. Dezember 2014 (C-212/13, Ryneš) hervorgehoben. Gegenstand des Verfahrens war eine privat installierte Überwachungskamera, die neben dem eigenen Grundstück auch öffentlichen Raum erfasste.
Das Gericht stellte klar, dass eine solche Verarbeitung nicht mehr unter die damalige datenschutzrechtliche Haushaltsausnahme fällt. Die Entscheidung erging zwar noch zur Datenschutzrichtlinie 95/46/EG, ihre grundlegende Aussage ist jedoch auch für die heutige Auslegung der DSGVO relevant.
Für Mieter bedeutet dies: Sobald eine Kamera gemeinschaftliche oder öffentliche Bereiche erfasst, ist regelmäßig eine eigenständige datenschutzrechtliche Prüfung erforderlich.

2. Wann darf ein Mieter eine Überwachungskamera installieren?

Soweit die DSGVO anwendbar ist, benötigt die Verarbeitung personenbezogener Daten eine Rechtsgrundlage gemäß Art. 6 Abs. 1 DSGVO.
Bei privat veranlassten Sicherheitsmaßnahmen kommt insbesondere Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO in Betracht. Danach kann eine Verarbeitung zulässig sein, wenn sie zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist und die Interessen oder Grundrechte der betroffenen Personen nicht überwiegen.
Der Schutz des eigenen Eigentums und die Verhinderung von Straftaten können grundsätzlich berechtigte Interessen darstellen.
Allein dieser Zweck rechtfertigt jedoch noch keine Videoüberwachung.
Vielmehr müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:

Ein nachvollziehbares Sicherheitsinteresse

Zunächst muss ein berechtigtes Interesse an der Überwachung bestehen. Konkrete Vorfälle wie wiederholte Einbrüche, Diebstähle oder Sachbeschädigungen können ein solches Interesse stützen.
Bloße Vermutungen oder ein allgemeines Unsicherheitsgefühl reichen dagegen regelmäßig nicht aus, um eine eingriffsintensive Überwachung gemeinschaftlicher Wohnbereiche zu rechtfertigen.

Die Erforderlichkeit der Maßnahme

Anschließend ist zu prüfen, ob die Kamera zur Erreichung des Sicherheitszwecks tatsächlich erforderlich ist.
Dabei sind weniger eingriffsintensive Alternativen zu berücksichtigen. Beispielsweise können zusätzliche Türsicherungen, verbesserte Beleuchtung, Bewegungsmelder oder organisatorische Maßnahmen einen vergleichbaren Schutz ermöglichen.
Ist eine gleich geeignete und weniger belastende Lösung verfügbar, spricht dies gegen die Erforderlichkeit einer Videoüberwachung.

Die Abwägung der betroffenen Interessen

Schließlich müssen die Sicherheitsinteressen des Mieters gegen die Rechte der überwachten Personen abgewogen werden.
Gerade in Wohngebäuden besitzt der Schutz der Privatsphäre eine besondere Bedeutung. Eine Kamera im Hausflur kann beispielsweise Rückschlüsse darauf ermöglichen, wann Bewohner ihre Wohnung verlassen, Besuch empfangen oder nach Hause zurückkehren.
Eine dauerhafte Erfassung solcher Verhaltensweisen stellt einen erheblichen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte dar.
Je größer der überwachte Bereich, je länger die Überwachung und je umfassender die Aufzeichnung, desto schwieriger wird regelmäßig ihre Rechtfertigung.

3. Reicht die Zustimmung der anderen Hausbewohner aus?

Eine Videoüberwachung kann grundsätzlich auch auf eine Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. a DSGVO gestützt werden.
Allerdings muss eine solche Einwilligung freiwillig, informiert, für den konkreten Zweck erteilt und jederzeit widerrufbar sein.
In Mehrfamilienhäusern ist die praktische Umsetzung besonders schwierig.
Neben den Mietparteien können beispielsweise Besucher, Handwerker, Reinigungskräfte oder Lieferdienste von der Kamera erfasst werden. Bei der Überwachung öffentlich zugänglicher Bereiche kommen weitere Personen hinzu.
Eine rechtmäßige Einwilligung sämtlicher betroffener Personen lässt sich unter diesen Umständen häufig nicht gewährleisten.
Auch die Zustimmung des Vermieters oder ein Mehrheitsbeschluss der Hausbewohner ersetzen keine erforderliche datenschutzrechtliche Rechtsgrundlage.
Wichtig: Eine mietrechtliche Erlaubnis zur Installation einer Kamera ist nicht mit der datenschutzrechtlichen Zulässigkeit ihrer Nutzung gleichzusetzen. Beide Fragen müssen getrennt beurteilt werden.

4. Was sagt die Rechtsprechung zur Videoüberwachung in Wohngebäuden?

Die Rechtsprechung verdeutlicht, dass Videoüberwachung im Wohnumfeld einer sorgfältigen Verhältnismäßigkeitsprüfung unterliegt.
Der Europäische Gerichtshof befasste sich in seinem Urteil vom 11. Dezember 2019 (C-708/18) mit einer Videoüberwachung in den Gemeinschaftsbereichen eines Wohngebäudes.
Im konkreten Fall waren Sicherheitsprobleme wie Diebstähle und Sachbeschädigungen aufgetreten. Der Gerichtshof stellte heraus, dass der Schutz von Personen und Eigentum ein berechtigtes Interesse begründen kann, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen einschließlich der Erforderlichkeit und Interessenabwägung erfüllt sind.
Damit ist eine Kameraüberwachung in Wohngebäuden nicht ausnahmslos verboten. Ihre Zulässigkeit hängt vielmehr von den konkreten Umständen ab.
Auch der Bundesgerichtshof beschäftigte sich mit den rechtlichen Folgen einer verdeckten Videoüberwachung im Mietverhältnis.
Im Urteil vom 12. März 2024 (VI ZR 1370/20) ging es um heimlich gewonnene Videoaufnahmen zur Aufklärung einer vermuteten unerlaubten Untervermietung und deren Verwertbarkeit in einem gerichtlichen Verfahren.
Die Entscheidung zeigt, dass zwischen der Rechtmäßigkeit einer Überwachungsmaßnahme und der Frage, ob daraus gewonnene Erkenntnisse gerichtlich verwertet werden dürfen, zu unterscheiden ist.
Für die praktische Bewertung bedeutet dies: Weder ein nachvollziehbarer Sicherheitszweck noch ein Verdacht auf rechtswidriges Verhalten führen automatisch zur Zulässigkeit einer Videoüberwachung.

5. Gelten die Datenschutzvorschriften auch für Kameras ohne Aufzeichnung?

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass ausschließlich gespeicherte Videoaufnahmen datenschutzrechtlich relevant seien.
Tatsächlich kann auch die bloße Übertragung von Livebildern eine Verarbeitung personenbezogener Daten darstellen.
Entscheidend ist, ob Personen identifizierbar sind und die Voraussetzungen für die Anwendung der DSGVO vorliegen.
Eine Kamera, die den Hausflur live auf ein Smartphone überträgt, kann deshalb ebenfalls datenschutzrechtlichen Anforderungen unterliegen, selbst wenn keine dauerhafte Speicherung erfolgt.
Das Fehlen einer Aufzeichnungsfunktion kann den Eingriff in die Rechte der Betroffenen verringern. Es beseitigt jedoch nicht automatisch die Verpflichtung zur Prüfung einer geeigneten Rechtsgrundlage.
Besonders kritisch sind Systeme, die zusätzlich Ton aufzeichnen oder Funktionen zur automatisierten Personenerkennung einsetzen. Hier können sich weitere rechtliche Anforderungen ergeben.

6. Welche DSGVO-Pflichten müssen Mieter beachten?

Wer außerhalb des ausschließlich persönlichen oder familiären Bereichs personenbezogene Daten mittels Videoüberwachung verarbeitet und über Zwecke und Mittel dieser Verarbeitung entscheidet, kann selbst Verantwortlicher im Sinne des Art. 4 Nr. 7 DSGVO sein.
Daraus ergeben sich verschiedene Pflichten.
Zunächst müssen die betroffenen Personen grundsätzlich gemäß Art. 13 DSGVO über die Datenverarbeitung informiert werden. Hierzu gehören insbesondere Angaben zum Verantwortlichen, zum Zweck, zur Rechtsgrundlage und zur vorgesehenen Speicherdauer.
Darüber hinaus müssen angemessene technische und organisatorische Maßnahmen nach Art. 32 DSGVO getroffen werden.
Dazu können unter anderem Zugriffsbeschränkungen, sichere Authentifizierungsverfahren, eine geschützte Speicherung sowie geeignete Löschmechanismen gehören.
Bei internetfähigen Kameras sollte außerdem geprüft werden, ob Aufnahmen an externe Dienstleister oder Cloud-Anbieter übermittelt werden und welche datenschutzrechtlichen Auswirkungen damit verbunden sind.
Auch die Speicherdauer muss dem Grundsatz der Speicherbegrenzung nach Art. 5 Abs. 1 Buchst. e DSGVO entsprechen.
Eine allgemein verbindliche Speicherdauer von 72 Stunden enthält die DSGVO nicht. Vielmehr muss die Aufbewahrung auf das für den jeweiligen Zweck erforderliche Maß begrenzt werden.
Der Europäische Datenschutzausschuss betont in seinen Leitlinien zur Videoüberwachung, dass eine längere Speicherung besonders begründet werden muss und Aufnahmen grundsätzlich frühzeitig zu löschen sind, sobald ihre weitere Aufbewahrung nicht mehr erforderlich ist.
Abhängig von Art, Umfang und Risiko der Überwachung kann außerdem eine Datenschutz-Folgenabschätzung nach Art. 35 DSGVO erforderlich sein. Eine solche Pflicht besteht jedoch nicht automatisch bei jeder privaten Überwachungskamera.

7. Welche Verantwortung trägt der Vermieter?

Problematisch wird die Situation auch für Vermieter und Hausverwaltungen, wenn Mieter eigenständig Kameras an gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen installieren.
Zunächst ist zu unterscheiden, ob die Kamera ausschließlich vom Mieter betrieben wird oder ob der Vermieter selbst Einfluss auf die Datenverarbeitung nimmt.
Grundsätzlich ist diejenige Person datenschutzrechtlich verantwortlich, die über Zwecke und wesentliche Mittel der Verarbeitung entscheidet.
Installiert und betreibt ein Mieter eine Kamera vollständig eigenständig, führt die bloße Eigentümerstellung des Vermieters nicht automatisch zu einer datenschutzrechtlichen Mitverantwortung.
Eine gemeinsame Verantwortlichkeit nach Art. 26 DSGVO kann allerdings in Betracht kommen, wenn Vermieter und Mieter gemeinsam über Zwecke und Mittel der Überwachung entscheiden.
Die bloße Kenntnis von einer Kamera oder ihre mietrechtliche Duldung begründen für sich genommen noch nicht zwingend eine gemeinsame Verantwortlichkeit.
Anders kann die Situation zu beurteilen sein, wenn ein Vermieter die Überwachung aktiv organisiert, deren Einsatz mitbestimmt oder die gewonnenen Aufnahmen für eigene Zwecke verwendet.
Unabhängig davon können mietrechtliche Fragen entstehen, etwa wenn Kameras ohne erforderliche Zustimmung an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen angebracht werden.
Vermietern und Hausverwaltungen ist deshalb zu empfehlen, entsprechende Sachverhalte frühzeitig zu prüfen und gegebenenfalls auf eine datenschutzkonforme Gestaltung oder Entfernung unzulässiger Anlagen hinzuwirken.

8. Welche Konsequenzen drohen bei unzulässiger Überwachung?

Eine rechtswidrige Videoüberwachung kann verschiedene Folgen haben.
Betroffene Personen können insbesondere die Beendigung einer unzulässigen Verarbeitung und unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Löschung personenbezogener Daten verlangen.
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, sich gemäß Art. 77 DSGVO bei einer Datenschutzaufsichtsbehörde zu beschweren.
Die zuständige Behörde kann im Rahmen ihrer Befugnisse nach Art. 58 DSGVO beispielsweise die Verarbeitung untersagen oder andere aufsichtsrechtliche Maßnahmen anordnen.
Je nach Sachverhalt kommen auch zivilrechtliche Unterlassungsansprüche sowie Schadensersatzansprüche nach Art. 82 DSGVO oder nationalem Recht in Betracht.
Ob tatsächlich ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist und welche Ansprüche bestehen, muss im Einzelfall geprüft werden.
Auch die Verhängung eines Bußgeldes ist bei Verstößen gegen die DSGVO grundsätzlich möglich. Seine Zulässigkeit und Höhe hängen jedoch von den konkreten rechtlichen Voraussetzungen und Umständen ab.

9. Was sollten Mieter vor der Installation einer Kamera prüfen?

Vor dem Einsatz einer Überwachungskamera sollten insbesondere folgende Fragen geklärt werden:

• Welcher konkrete Sicherheitszweck soll mit der Kamera erreicht werden?
• Werden ausschließlich private Bereiche oder auch Gemeinschaftsflächen erfasst?
• Besteht eine tragfähige datenschutzrechtliche Rechtsgrundlage?
• Können mildere Sicherheitsmaßnahmen denselben Schutz gewährleisten?
• Ist die Überwachung zeitlich und räumlich auf das erforderliche Maß begrenzt?
• Sind gegebenenfalls erforderliche Zustimmungen zur Installation eingeholt worden?
• Werden Informationspflichten sowie technische und organisatorische Schutzmaßnahmen eingehalten?
• Ist sichergestellt, dass nicht mehr benötigte Aufnahmen gelöscht werden?

Bereits die sorgfältige Beantwortung dieser Fragen kann verhindern, dass aus einer gut gemeinten Sicherheitsmaßnahme ein Datenschutzverstoß entsteht.

Fazit: Sicherheit rechtfertigt keine grenzenlose Videoüberwachung

Der Wunsch, das eigene Zuhause vor Straftaten und Beschädigungen zu schützen, ist nachvollziehbar und kann auch datenschutzrechtlich ein berechtigtes Interesse darstellen.
Dennoch dürfen Mieter nicht ohne Weiteres gemeinschaftliche oder öffentliche Bereiche mittels Kamera überwachen.
Während eine ausschließlich auf den privaten Wohnbereich beschränkte Nutzung unter die Haushaltsausnahme fallen kann, gelten bei der Erfassung von Hausfluren, Eingangsbereichen oder anderen Gemeinschaftsflächen regelmäßig die Anforderungen der DSGVO.
Ob eine Videoüberwachung im Einzelfall zulässig ist, hängt insbesondere vom Überwachungszweck, der konkreten Gefährdungslage, der Erforderlichkeit und den entgegenstehenden Rechten der Betroffenen ab.

Unsere Empfehlung: Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen sollten die datenschutzrechtliche Zulässigkeit einer geplanten Videoüberwachung bereits vor der Installation prüfen. Eine frühzeitige Bewertung kann rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden und dazu beitragen, Sicherheitsinteressen und Persönlichkeitsrechte in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.